일산, 리모델링의 가능성은?

 

Jongno : 

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* 일산 - 호수공원

* 조인스닷컴 - 호수공원

* 일산 - 노래하는 분수대

* 베토벤 바이러스 - 넬라 판타지아

* 노컷뉴스 - GTX

 

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호수공원... 일산의 랜드마크이자, 유일한 가치.

 

일산신도시의 낡은 아파트들이 리모델링을 추진하면서 다시 관심을 받고 있지만, 수직증축이라는 뜨거운 논란 속에

여전히 그 추진은 답보상태에 머문다. 물론 1대 1 재건축 형태인 현재의 리모델링 또한 자원의 재활용 측면에서도

가장 바람직한 형태이겠지만, 여전히 가구당 분담금이라는 숙제 앞에서는 그 행보가 불투명한 게 사실이다.

 

강남 일대가 아니고서야 재건축 등이 투자가치를 확실히 보장해줄 수 없는 노릇이기에, 게다가 서울 특히 강남에서

한시간 이상 떨어져 있는 입지의 속성상 신도시들의 미래가 분명히 재건축과는 상당히 거리가 먼 문제임은 분명하다.

 

그리고, 리모델링?... 과연 이 투자와 개발방식은 타당한 것일까?

 

사실 이 문제는 분당신도시가 훨씬 더 뜨거울 법한데, (분당만한 입지는 또 없기 때문에) 오로지 안전 문제 하나만

놓고 본다면 기술적 타당성 검토가 가장 중요한 의사결정의 포인트가 되는 게 맞겠다. 기존 주민들은 낡은 아파트

하자보수 차원에서라도 리모델링이 원활히 추진되길 바라는 반면, 실제로 투자를 목적으로 한 일부 사람들, 그동안

거품 분양가로 한 시대를 풍미해온 건설업계 등은 오로지 그 수익성 부분에만 촛점을 맞춰서 이 리모델링의 문제를

접근해온 것 또한 사실이다. (정부가 그 의구심을 떨쳐내지 못하는 까닭에 답보상태가 지속되었던 것 또한 사실)

 

그렇다면, 실제로 리모델링의 투자가치는 얼마나 될까? 그 이해관계자들을 위해, 한번쯤은 제대로 좀 밝혀보자.

단적으로 말해, 주거가치가 아닌 이상에야 리모델링을 통한 투자가치는 거의 '0'에 가깝다고 볼 수 있다. 더구나

현재 국회에서 이리저리 추진중이라는 그 관계법령 또한 일정 부분의 수직증축 허용 등을 통해 수익성을 높이려는

게 가장 첫번째 목적이기도 한데, 이는 리모델링 추진을 보다 원활히 할 수 있게 매력도를 높인다는 측면은 있어도

여전히 가구당 분담금 차원에서는 신규분양 아파트를 능가할 수 없는 탓에 과연 현재 거주민들이 이를 찬성할까에

대해 꽤 부정적일 수밖에 없다. (게다가 대다수 입주민들의 이미 충분하거나 과다한 수준의 주택담보대출을 받고

있는 형편이기도 하다. 대한민국에서 소위 집을 산다는 일은 소득 대비 집값이 워낙 비싸서 부득불 자기 돈만으로

해결하기에는 벅찬 문제이기 때문이다.)

 

※ 뉴스 :

아파트 리모델링 수직증축, 연내 통과 어려울듯

공동주택 리모델링 준재건축으로 바뀐다  

 

- 리모델링이 왜 비싼 허구에 불과한가에 대해서는, 아고라 등을 통해 이미 그 무시무시한 얘기가 너무도 충분하게

   밝혀져 있다.     ※ 아고라 : 아파트 리모델링,재개발,재건축의 비밀

 

이 투자가치 제고를 위한 모든 시도와 방책들은 결국 무엇을 뜻하는가? 바로 '재건축'이다. 그럴 바에야, 서울에서

추진되고 있는 그 수많은 뉴타운 또는 재생 프로그램과 과연 어떤 차별성이 있을까, 차라리 서울을 재계획하는 편이 

굳이 그 먼 경기도까지 진출할 필요보다는 더 낫다는 자연스런 의구심을 떨칠 수 없게 된다. 즉, 투자가치의 측면은

차라리 포기하는 편이 훨씬 속편한 얘기가 된다. 현재의 인프라/환경에서 서울 통근을 따지자면, 서울이 정답이다.

 

그럼에도 굳이 리모델링을 추진하겠다는 연유는 오로지 실제 '주거가치' 측면에서만 바라볼 필요도 있다. 실제로도

준공 20년차에 육박하는 1기 신도시 아파트들은 그 직접적 이해당사자들일진대 녹슬고 꽉 막힌 배관, 빽빽하기만

한 주차장 문제, 일조권이 턱없이 부족한 2베이 평면 등이 갖는 원천적 문제를 해결하기 위해서는 어떻게든 주거의

질을 높이기 위한 시도들이 모색되어져야만 하는 일이기 때문이다. 특히 당산동 쌍용아파트던가? 성공적 리모델링

추진 사례로 꼽히는 그 일화를 듣고 일정 부분은 용기가 생길 법도 하겠다.

 

최근 일산신도시에서도 후곡마을 등을 중심으로 리모델링을 추진하기 위한 구체적 시도들이 나온 모양이다. 특히,

새로운 평면도는 기존의 복도식 중심 리모델링에서 벗어나 계단식 소형 아파트들의 미래를 제시한 측면에서 여러

사람들의 관심을 받기에 충분하다. (2베이 평면을 테라스형 아파트로 변신시키겠다는 이 야심찬 계획은 일산의

대부분 아파트들이 풍부한 공원 인프라를 갖추고 있는 점을 활용, 나름대로 매력적인 레버리지 방안을 제시했다.

좌우를 늘릴 수 없는 한계상 불가피하게 위아래로 길쭉한 기형적 구조를 가질 수밖에 없는 한계임에도 불구하고

이 신평면은 기존의 공원 인프라 등을 최대로 활용한 가운데 긍정적 요소를 크게 부각시킨 평면철학으로 읽힌다.)

 

여전히 평당 2,000만원 이상의 지역이 아니고서는 재건축, 리모델링 등이 전혀 투자가치가 없음이 판명된 가운데

차라리 왜 예전부터 신도시를 계획했었는가를 두고 먼저 반성해볼 일이다. 서울 구도심에 난립한 환경 문제와 또

삭막함, 그리고 진정한 도시계획의 필요성 또 전원생활에의 그리움 따위가 신도시의 꿈을 낳았다고 본다. 그러면

이미 평당 수천만원대를 넘어선 서울 도심 한복판보다는 약간 멀리 떨어진 경기도 내 인근 입지들이 대상일 테며,

그나마 싼 값의 토지들이 그 후보지가 될 터다. 신도시 계획은 어차피 태생적으로 이 문제를 안고 있다. 추진중에

있는 2기 신도시들, 파주/김포/양주 등 역시 동일한 문제에 처해질 것은 이미 분명한 사실. (역대 최고의 입지인

판교와 시간의 문제만을 남겨둔 광교 등은 제외하기로 하자. 이들은 사실 서울과 수원이지 신도시의 입지라고는

보기 힘든 측면들이 많다.) 그렇다고, 서민을 위한 주거정책이 오로지 그 비싼 서울 구도심의 재생 프로그램에만

맞춰져야 옳은 일일까? 요즘 한창 떠들고 있는 GTX마냥 어떻게든 수도권 인구를 분산시키기 위한 정책, 그리고

파주와 용인을 넘어 이제는 아예 경기도를 벗어난 지역들까지도 뛰어난 교통망과 학군, 인프라를 갖추게 된다면

결코 도심을 고집할 필요가 없는 시대를 준비하는 일이 우선이다. KTX를 보다 확대하고 요금수준을 낮추기 위한

정책적 시도들이 훨씬 더 의미있고 가치있는 일이라고 여겨지는 배경 또한 그렇다.

 

(다음에 계속)

 

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